Mayor control de las Comunidades de Propietarios a los pisos turísticos: Claves de la reforma de la LPH

El marco legal que regula las viviendas de uso turístico (VUT) en edificios de propietarios ha cambiado de forma importante. La Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, que entró en vigor El pasado 3 de abril de 2025, entró en vigor la modificación de la la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), introducida por la Ley Orgánica 1/2025 de 2 de enero, estableciendo un requisito clave: ahora es necesario obtener la aprobación previa de la Junta de Propietarios para poder implantar nuevas viviendas turísticas. Esta reforma es de gran importancia para la gestión y la convivencia en las comunidades.

El Cambio Principal en la Ley de Propiedad Horizontal:

La novedad más relevante viene de la Disposición final cuarta de la LO 1/2025, que cambia los artículos 7 y 17 de la LPH. Según la nueva redacción, y con efectos desde el 3 de abril de 2025, cualquier propietario que quiera dedicar un inmueble al alquiler turístico debe obtener, de forma previa y obligatoria, la aprobación expresa de la Junta de Propietarios.

Es muy importante saber que esta aprobación necesita una mayoría cualificada: el voto a favor de las tres quintas partes (3/5) del total de propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes (3/5) de las cuotas de participación.

Esta exigencia es una novedad importante respecto a la situación anterior (desde marzo de 2019), donde la ley permitía a las comunidades acordar poner límites o condiciones, pero no obligaba al propietario a pedir permiso antes de empezar. Por lo tanto, conseguir el visto bueno de la comunidad con esa mayoría cualificada es ahora un paso previo indispensable para establecer nuevas VUT.

¿Qué Implica Esto en la Práctica?

1. La actividad de piso tirístico requiere la aprobación de la Comunidad: Para empezar la actividad de VUT, el propietario necesita sí o sí la aprobación expresa de la Junta, y esta debe darse con la mayoría cualificada de 3/5 (propietarios y cuotas).

2. La autorización depende de la Junta de Propietarios: La facultad para autorizar o denegar la implantación de nuevas VUT recae directamente en la Junta de Propietarios, que ejercerá este poder mediante la votación con la mayoría indicada.

3. La norma no tiene carácter retroactivo: La reforma no se aplica hacia atrás. Esto significa, como indica la Disposición adicional segunda de la LPH, que las VUT que ya funcionaban legalmente antes del 3 de abril de 2025 pueden seguir haciéndolo como hasta ahora, bajo las normas que les aplicaban entonces.

4. Mecanismos de control y sanciones: Si un propietario no cumple con el requisito de aprobación previa, la comunidad (a través de su Presidente o por acuerdo de la Junta) puede exigirle que cese inmediatamente la actividad no autorizada. Este requerimiento es un paso previo antes de posibles acciones judiciales, y no evita las sanciones administrativas que puedan corresponder según la normativa de cada Comunidad Autónoma.

5. Se mantiene la posibilidad de subir las cuotas a los pisos turísticos: La Junta sigue teniendo la facultad (también por mayoría de 3/5) de acordar cuotas especiales o un aumento en la participación de los gastos comunes para las VUT, siempre respetando el límite máximo legal del 20% sobre su cuota normal.

   
   

Motivos y Objetivos de la Reforma:

Se entiende que esta modificación legal busca dar más herramientas a las comunidades de propietarios para gestionar los efectos que a menudo se asocian a la proliferación de VUT (ruidos, uso intensivo de zonas comunes, sensación de inseguridad). Al exigir una aprobación previa por mayoría cualificada, se busca asegurar un amplio consenso vecinal antes de permitir nuevas actividades de este tipo. También responde a preocupaciones sociales sobre el acceso a la vivienda y la idea de mantener el carácter principalmente residencial de los edificios.

Impacto en Propietarios y Comunidades:

• Propietarios que quieran iniciar la actividad turística: La reforma añade un paso obligatorio y previo: conseguir la aprobación de la Junta por mayoría de 3/5.

• Propietarios de VUT anteriores al 3/04/2025: Tienen garantizado poder continuar con su actividad como venían haciéndolo legalmente, sin perjuicio de que se les pueda incrementar la cuota, así como que siguen obligados a respetar las normas comunitarias.

• Comunidad de Propietarios / Resto de vecinos: Se refuerza su capacidad para decidir colectivamente sobre los usos permitidos en el edificio. Esto hace más importante que nunca la participación informada en las Juntas para poder votar con conocimiento de causa.

El Papel del Administrador de Fincas ante la Nueva Normativa:

Gestionar este nuevo requisito de aprobación exige un conocimiento especializado y un procedimiento riguroso. En este escenario, la figura del Administrador de Fincas profesional juega un papel crucial para las comunidades, realizando funciones como:

• Garantizar la legalidad del procedimiento: Supervisar que todo el proceso (solicitud, convocatoria, debate, votación, cómputo de la mayoría 3/5) se haga conforme a la ley, para evitar problemas legales futuros.

• Asesorar con conocimiento: Orientar a la Junta Directiva y a los propietarios sobre las implicaciones legales y prácticas de las solicitudes, ayudando a tomar decisiones informadas.

• Facilitar la comunicación: Actuar como un canal de comunicación objetivo entre el propietario que solicita el permiso y la comunidad.

• Gestionar la documentación: Preparar y notificar convocatorias, y redactar actas que reflejen fielmente los acuerdos tomados.

• Ayudar a adaptar las normas: Colaborar en la redacción o modificación de Estatutos o Normas de Régimen Interior si la comunidad decide ajustarlos a la nueva ley.

• Mediar en conflictos: Usar técnicas de mediación para prevenir o solucionar desacuerdos.

• Supervisar el cumplimiento: Hacer el seguimiento necesario para asegurar que las decisiones de la Junta se respetan.

Contar con una administración profesional ayuda de forma significativa a tener seguridad jurídica, gestionar la comunidad eficientemente y mantener una buena convivencia bajo las nuevas exigencias legales.